圖：在海航集團的支持下，海南航空獲得海口中心區4塊地的價格約為市價的一半。

　資本運營高手、海航集團有限公司（HNA Group，簡稱“海航集團”）大當家陳峰又要在資本市場上演一場好戲。

　　12月11日，海南航空股份有限公司（Hainan Airlines Company Limited，簡稱“海航”）公告稱擬以24.65億元人民幣收購海航航空控股有限公司（簡稱“海航控股”）旗下大英山機場的四幅土地。這是繼12月6日，海南航空入股海航國際旅游島開發建設有限公司（簡稱“海島建設”）后再次分羹大英山土地。

　　分析人士指出，在海航集團的大力支撐下，海南航空注入優質土地資產，實際上是為大新華航空有限公司（Grand China Air Co. Ltd.，簡稱“大新華”）上市做鋪墊。

購地價僅為市場價一半

　　一紙公告，引來市場一片質疑，中國第四大航空公司海南航空涉足房地產領域，雖毫無半點開發經驗，卻以極低廉的價格拿下了具有巨大升值空間的土地，其中原因是什么？

　　海南航空公告稱擬以24.65億元人民幣收購海航控股全資子公司海南航鵬實業有限公司、海南國旭實業有限公司和海南國善實業有限公司三家地產項目公司各100%股權。

　　上述海航控股全資子公司的主要資產是位于海口市大英山新城市中心區核心地段的4幅地塊，總面積近171.92畝，屬于不可再生的城市中心地塊，地理位置極為優越，升值空間巨大。按照24.65億元的轉讓價格折算，每平方米的樓面價僅為3446元，該價格是海口市海甸島二東路南側五宗土地拍賣樓面價每平方米6224元的約近一半。

　　對比周邊樓盤證大國際金融中心的均價已逾2.1萬元/平方米，上述地塊的升值空間可想而知。

　　“從財務的角度來分析，如果該地最后賣到了49億元，從公允價值變動來看，等于貢獻了24.5億元的利潤，海南航空總股本是41.25億股，意味著海航業績可以提高0.6元/股。”華創證券航空分析師陳娟告訴記者。

　　實際上，海航集團已幾番騰挪旗下資產。

　　自1999年，海口大英山機場搬遷后，海航集團即將機場跑道中心線兩側的3000畝土地納入囊中，旗下海口美蘭機場有限公司獲得開發權。2004年，海航集團攜手廣東東莞開發商聯華國際，共同出資成立海口新城區開發有限公司。

　　“最初的合作開發沒有拿到土地證。3000畝機場用地，原本屬于市政劃撥用地，在2007年以前，國家還沒有開始招、拍、掛。”海南地產專家崔元星在接受時代周報記者采訪時如是說。

　　2007年5月28日，海航集團出資17.5億元成立海航置業控股有限公司（簡稱“海航置業”），將海口新城區開發建設有限公司和3000畝大英山土地劃撥至名下。

　　2008年7月15日，海南集團再出資12億元成立海航地產控股有限公司（簡稱“海航地產”）。

　　次年就悄然囊括海口新城區開發建設有限公司和3000畝大英山土地的土地使用權。

　　更確切地說，海航地產將統籌海航集團在海南的所有地產項目的開發工作。根據海航地產網站信息，截至10月底，海航地產土地儲備約4.6萬畝，旗下100余家項目公司覆蓋海南省18個市縣，已然晉升海南大地主。

　　根據公開資料，2009年1月，海航地產的資產總額僅為4.03億元，然而，至今年2月，資產總額（含筑信股份）已逾75億元。其中，3000畝大英山土地的資產價值由此可見一斑。

　　“如果按照現在住宅用地的地價，容積率按3.0計算的話，大英山土地的地價已經達到500萬-600萬元/畝。”崔元星對時代周報記者表示道。據悉，海航當年購入大英山老機場的土地的價格是70萬元/畝。

　　他表示，“土地市值增加了，海航肯定將資產分解到不同背景下的子公司。”值得注意的是，此次轉讓171余畝大英山土地的海航控股成立于2009年1月，為海航集團全資子公司，負責管理海航集團旗下航空產業板塊。

　　“如果按照500萬元/畝評估，3000畝地是150億元的資產。”崔元星繼續補充道。

分食3000畝大英山土地

　　隨著調控趨緊，國內上市公司紛紛剝離地產資產，然而海南航空卻反其道而行，注入171畝大英山土地，意味如何？

　　“關鍵看這塊地放在什么科目下，如果放在投資性房地產科目，自然是可以改善財務指標，但是若放到無形資產，那就沒法動，無法改變負債率。”一名不愿具名的航空行業證券分析師對時代周報記者表示道。

　　根據中銀國際于12月13日發布的報告，假設項目未來售價為2.3萬元/平方米，凈利潤率為22%-25%，預計該受讓項目未來將為公司帶來36億-41億元人民幣的可觀收益。

　　事實上，此番注入地產資產早已引發市場對海航集團旗下航空資產于2011年赴港整體上市的遐想。作為航空板塊中最大的一部分資產，海南航空的資產優劣無疑將影響到未來航空板塊的估值，而大英山土地或許將提升其資產質量。

　　崔元星對此則表示，“海南航空有可能把土地拿過去之后，然后跟海航置業合作。”

　　12月6日，海南航空通過決議，以每股1元的凈資產定價15億現金增資海島建設交易完成后，海南航空、海航集團和海航實業分別持有海島建設股權為33%、60%和7%。

　　值得注意的是，在此兩個月前，海航集團斥資30億元成立海島建設，海航集團和海航實業分別持有其90%和10%股權，其中將持有3000畝大英山土地的海航地產以及高爾夫、物業、酒店開發經營等資產整合其中。預計至2015年，海航地產合計資產將超過1485億元。

　　“在海南，海航集團成立了海島建設，可以說是搶占了海南旅游島開發的先機。海南省內土地由海島建設統籌，海南省外土地由海航置業統籌。這樣管理起來更加靈活，決策更加方便。”海航置業內部人士接受時代周報采訪時解釋道。

　　“海航集團下面很多土地基本上已經是進入海島建設，實際上海南航空就是以很低的價格，約等于一倍的PE（市盈率），成了海島建設第二大股東。”上述航空行業證券分析師對時代周報記者表示。

　　崔元星表示，“海航集團慢慢地將土地轉移到海南航空旗下也有一定的道理。其實海航地產并不一定拿到了那么多土地，通過海南航空純正的國有血統，可以將土地慢慢地合并收回來，但是將來實際上不一定會開發。”

有品牌的開發項目太少

　　如今看來，就地產板塊而言，海航集團顯然是傾向于省內外分而治之。海南島之內，一年之間，海航地產資產總額從4.03億晉升到75億元。海南島之外，海航置業同樣是高歌猛進。

　　根據早前的公開資料，目前海航置業下轄海南、北京、天津、上海、廣州、云南、重慶、湖南、深圳11個區域公司，擁有各類項目公司90余家，擁有各星級酒店50余家。土地開發面積達到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。

　　然而，這個數據不斷被刷新。

　　12月17日，海航置業子公司天津寧河海航置業投資開發有限公司以7.09億投得天津寧河5宗地，累計土地出讓面積31.06萬平方米。這是繼11月26日，海航集團投資110億元的綜合開發項目落戶寧河現代產業區后的又一次重兵布陣天津，后者占地3965畝，而二期建設則由海航置業投資。

　　11月25日，西北海航置業有限公司更是聯合浙江嘉和實業有限公司，斥資18.06億元競得杭州蔣村地塊，折合樓面價17196元/平方米。12月6日，海航置業又斥資2000萬元受讓集團商業板塊旗下西安民生持有西北海航置業有限公司的全部股權。

　　然而，對海航置業的開發模式，業內人士卻是褒貶不一。

　　“目前，海航并不注重開發，我個人覺得海航目前有品牌的開發項目太少了。如果規規矩矩地做一個房地產開發商，實際上這幾年它大有可賺的。確切地說，它是利用海航國有品牌，做土地資本和金融資本之間的嫁接。”崔元星如是說。

重啟大新華香港上市

　　近期一系列的資本運作，似乎都只為一個目標——重啟被擱淺的大新華上市項目。

　　“現在集團的確在操作大新華紅籌上市。”海南航空董秘辦的工作人員告訴記者。

　　“海南航空近期一系列的公告都是為了配合大新華上市。”陳娟表示。她認為，海南航空受讓四塊土地以及開發旅游島建設無非是集團為了向公司注入優質資產，為大新華上市做鋪墊。

　　重啟大新華上市，海航集團為何使勁地包裝海南航空呢？“大新華基本上是個‘殼’，其主要資產是所持海南航空的41.6%的股權，公司95%以上的營業收入都是來自海南航空的股權。兩家航空公司其實就是一家，如果大新華能夠賣出好的價錢，原動力必須是海南航空是個漂亮的公司。”陳娟的解釋道出了其中緣由。

　　同時，她指出，大新華在香港上市的可能性最大。A股上市的限制比較多，盡管海南航空已經在A股上市，但是通過這個平臺把海航集團旗下所有的航空資源整合在一起，操作起來比較困難。大新華在香港上市比較靈活，也可以通過這樣的平臺把所有的航空資產都注入進去。